Покупка квартиры. Советы юриста

Ежедневно адвокату поступает не менее 10 звонков с просьбой проконсультировать по поводу покупки квартиры, составить договор, осуществить юридическое сопровождение сделки. Данная статья содержит полные указания как правильно и в полном объеме проверить юридическую «чистоту» квартиры. Однако для 100% гарантии, безусловно, необходимо сопровождение сделки купли-продажи квартиры опытным юристом, с помощью данной статьи вы также сможете проверить качество его работы.

Условно можно выделить три этапа покупки квартиры:

• Поиск и выбор квартиры.
• Действия по проверке юридической «чистоты» квартиры.
• Заключение договора купли-продажи, исполнение сторонами обязательств по договору.

1. В первую стадию входит анализ характеристики квартир (количество комнат, расположение, транспортная доступность, этажность дома, ремонт).

Сам выбор квартиры целиком и полностью зависит от пожеланий клиента, на данной стадии рекомендую обратить внимание на цены квартир. Мошеннические схемы часто сопровождаются чрезмерно низкими ценами.

Кроме того, квартиру осматривать следует лично, обратить внимание необходимо на то лицо, которое показывает квартиру (предпочтителен собственник квартиры), состояние подъезда.

2.  Перед покупкой квартиры следует проверить:

• Наличие у продавца полномочий на продажу конкретной квартиры
• Вопрос с зарегистрированными по месту пребывания или месту жительства лицами
• Судебные споры касательно квартиры
• Обременения (ипотека, аренда, реже бывает рента)
• Аресты
• Задолженность по коммунальным платежам
• Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру

В части наличия полномочий у продавца на продажу квартиры истребуются следующие документы: свидетельство о праве собственности (до 2015 года) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, документы, на основании которых перешло право собственности продавцу (договор купли-продажи, приватизации, дарения), свидетельство о праве на наследство, кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Необходимо внимательно изучить договор на предмет условий из-за которых он подлежит расторжению, проверить были ли выполнены эти условия.

Например, мой клиент купил квартиру, но не изучил договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор купли-продажи квартиры содержал обязанность выплатить стоимость квартиры через полгода после покупки. Это повлекло длительные судебные тяжбы для клиента.

В редких случаях возможен переход права собственности на основании решения суда, в такой ситуации следует изучить как решение суда, так и историю его обжалования.

При анализе документов стоит обращать внимание на помарки, подчистки, исправления (их быть не должно), договоры должны быть подписаны, должны стоять штампы, оттиски гербовых печатей.

Продавцом может быть: единоличный собственник, множественность лиц (при долевой собственности), супруги (при совместной собственности).

В случае если собственник общается с вами не лично, а через представителя по доверенности, то следует проверить подлинность доверенности, не отзывалась ли она.

Особо следует отметить покупку квартиры у несовершеннолетнего собственника, в этом случае в его интересах действует законный представитель, у родителей необходимо просить предоставить паспорт, свидетельство о рождении, у опекуна решение органа опеки, у усыновителя соответствующее решение суда. В случае, если собственник несовершеннолетний, то согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры обязательно!

Целесообразно обратить внимание на наличие брака у продавца, согласие второго супруга при совместной собственности на квартиру обязательно. Логичным будет ход попросить письменное согласие супруга в любом случае, даже если совместной собственности на квартиру нет.

Также не лишним будет запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Вопрос с зарегистрированными по месту пребывания или месту жительства лицами.

Перед заключением договора купли-продажи все лица должны быть выписаны их квартиры, часто клиенты сталкиваются с проблемой, когда в договоре было указано обязательство продавца, что все люди будут выселены в пределах непродолжительного срока после заключения договора купли-продажи, на практике после перехода права собственности принудительное выселение зарегистрированных лиц ложится на нового собственника.

Информация о зарегистрированных лицах содержится в расширенной (архивной) выписке из домовой книги, в Москве внедрен Единый жилищный документ, который содержит необходимые сведения.

Обратить внимание нужно на:

осужденных, призванных на военную службу, недееспособных, престарелых.

Есть риск, что вышеуказанные лица заявят о своем праве на квартиру после покупки. Выписывать этих граждан придется через суд.

Судебные споры касательно квартиры

Статьей 30 Гражданского процессуального кодекса России все споры о правах на жилые помещения отнесены к исключительной подсудности по месту нахождения объекта недвижимости.

Таким образом, сведения о наличии судебных спорах можно получить в мировом/районном/городском суде в канцелярии по гражданским делам. По фамилии продавца можно выяснить наличие в конкретном суде судебных процессов с его участием.

В случае, если решение суда уже вынесено, то возможно наличие информации об исполнительных производствах в отношении квартиры в «Банке данных исполнительных производств» на официальном сайте ФССП России.

В выписке из ЕГРН содержится подобная информация.

В случае, если квартира была получена по наследству, то необходимо сходить вместе с продавцом к нотариусу и проверить отсутствие других претендентов на наследство.

Обременения (ипотека, аренда, реже бывает рента), аресты

Указываются в выписке из ЕГРН, обременения ограничивают права покупателя, есть риск будущего истребования недвижимости, от таких квартир следует отказываться.

Задолженность по коммунальным платежам:

Долги по коммунальным платежам должен погасить продавец, однако ответчиком в суде будет новый собственник, наличие задолженности создает множество ненужных проблем. Кроме того, существует порочная практика, когда задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит новому собственнику.

Как проверить:

Запросить в управляющей компании, ЕРИЦ справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, сходить в УК, ТСЖ по данному вопросу, посмотреть платежки и чеки за последние три года.

 Третьей стадией является заключение договора купли-продажи, исполнение сторонами обязательств по договору. В неё входят: заключение договора купли-продажи, передача денежных средств, сбор документов необходимых для государственной регистрации, получение выписки из ЕГРН.

На этапе заключения договора возникают следующие проблемы:

Аванс или задаток необходимо письменно зафиксировать. Для того, чтобы продавец не передумал продавать квартиру после получения части денежных средств приоритетен задаток т.к он предусматривает ответственность в двойном размере задатка.

Необходимо составить соглашение о задатке в двух экземплярах.

Факт передачи денег подтверждает расписка, в которой нужно указать паспортные данные сторон, переданную сумму, дату и место составления, подписи сторон.

 Сам договор должен содержать:

Предмет договора (передача в собственность другому лицу за плату конкретного жилого помещения как в кадастровом паспорте), стоимость квартиры, порядок расчетов, отсутствие обременений, отсутствие зарегистрированных лиц.

При расчетах по договору купли-продажи квартиры целесообразно использовать аккредитив, так как данная форма расчетов наиболее безопасна для покупателя. Но важно точно прописать условие доступа к денежным средствам.